대장동 개발 사업에 대한 단상

대한민국 20대 대통령 선거가 5개월 남짓 남은 시점에 다른 공약은 모두 사라지고 오직 대장동만 남은 인상이다.

 

하도 대장동이라는 단어를 많이 들어서 마치 이웃동네 같은 느낌까지 든다.

 

그래서 대장동이 뭔지 한 번 정리해봤다.

 

 

판교대장지구 조망도

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성남판교대장지구 개발사업 

 

 

대장지구 사업은 경기도 성남시 분당구 대장동 일부와 수정구 신흥동 일대에 조성된 도시개발사업이다.

 

이 신도시 개발사업의 이익으로 구시가지 공원 조성을 한다는 계획 하에 시행된 결합개발사업으로,

 

성남도시개발공사, 하나은행, 국민은행, 기업은행, 화천대유 컨소시엄이 설립한 특수목적법인 성남의 뜰이 시행을 맡았다.

 

 

 

본래 주택공사에서 2005년경 공영개발사업으로 시작한 사업이지만, 사업계획이 사전에 유출되어 투기세력이 들어왔고 환경단체의 반대가 심하다는 이유로 2005년 11월 사업 중단을 선언했다. 

 

 

당시 발표를 기준으로 살펴보면, 그냥 대장지구 개발계획을 검토하다가 백지화했다는 얘기다.

 

 

본래 주공은 판교신도시 남단에서 약 1㎞ 거리에 있는 대장동 일대 30만평에 2010년까지 중대형 고급 아파트와 단독주택을 2500~3000가구 짓기로 하고 건교부와 협의를 벌였었다.

 

소위 한국판 베버리힐즈 조성계획이다.

 

 

그러다가 2007년 말부터 2008년초 무렵 이 일대에 민간개발이 시작될 거라는 소문이 불기 시작했다.

 

 

당시 한국경제 기사 일부

 

이 과정에 민간 사업자들의 로비가 있었고, 이로 인해 당시 새누리당 의원이었던 신영수 의원의 동생이 형사처벌을 받았다고 한다. 

 

민간개발사업은 공영개발과 달리 분양가 상한 제한이 없어 시황만 좋으면 큰돈을 벌 수 있기에 목숨을 걸고 로비도 하고 그런 것 같다.

 

 

그런데 2010년 신임 시장으로 당선된 이재명 시장은, 사실 대장동을 민간개발사업으로 재추진하겠다고 공약했다가 당선 뒤에 민간개발 금지 정책을 펼쳐 철거민을 중심으로 한 민심이 들끓었다고 한다.

 

 

아무튼 이재명 시장은 성남에서 지자체 최초로 모라토리엄(지급유예)을 선언해 사람들을 깜짝 놀라게 하더니 대장동 사업도 2014년 현재의 사업형태로 굳히며 재선까지 성공한다.

 

 

대장동 사업은 이리하여 2014년 5월 정식으로 런칭한다.

 

 

 

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현재 이슈가 되는 문제들

 

 

대장동은 판교신도시에서 남쪽으로 1Km 정도 떨어진 지역으로 분당, 판교 개발 이후 성남의 마지막 노른자위로 불리던 지역이다.

 

따라서 민간사업자들이 지속적으로 개발을 시도했지만 위에서 언급한 대로 공영개발안과 민간 개발안의 충돌, 산세를 둘러싼 환경단체의 반대, 투기세력에의 계획 유출 등 다양한 이유로 번번이 좌초되었다.

 

그러다가 2010년 선출된 이재명 시장은 선거기간 "대장동을 비롯한 성남의 도시개발을 민영개발 우선", "대장동 도시개발사업의 민간참여 확대를 통한 명품도시 개발" 등을 주장했으나 취임 이후에는 거꾸로 대장동 지구개발사업을 100% 공공개발로 추진하기 위해 지방채 4526억원을 발행하려고 했다.

 

이에 당시 새누리당 소속 의원이 과반을 차지하고 있던 성남시 의회에서 지방채 발행과 대장동 공공개발계획을 부결시켰다. 이때는 이명박정부시기였는데, 청와대와 새누리당은 이재명시장이 개발허가권을 가지고도 민간사업자에 개발허가를 내주지 않고 있다고 비난하며 "대장동 개발은 민영개발회사가 이익이 얼마가 남든 손해가 나든 개발허가를 내줘야 한다"는 의견을 내놓기도 했다.

 

 

우여곡절 끝에 이재명 시장은 신흥동 공원 조성과 대장동 개발사업을 한데 묶어 사업을 진행한다. 

이렇게 2015년 '성남의뜰'이라는 특수목적법인(SPC)이 설립되었다.

 

 

 

여기서 성남의뜰의 지분구조를 살펴볼 필요가 있다.

 

전체 자본금은 50억원이었고 성남도시개발공사가 50%를, 하나, 국민, 기업은행등 금융사가 43%를 투자하고 우선주로 지정되었고 나머지 7%를 SK(6%)와 화천대유(1%)가 부담하였다.

 

 

우선주는 이익을 배당받을때 우선적으로 배당받을 권한을 받는 대신 주주의결권이 없다.

회사의 이익이 발생하면 정관에 따라 우선주에 우선 배당을 하고 나머지 금액으로 보통주에 배당한다.

 

 

일단 금융사들은 직접 부동산 사업을 할 수는 없는만큼 사업자금과 건설자금을 빌려준 후 분양대금에서 원금과 이자를 우선적으로 회수한다. 

 

그리고 성남시가 정관에 약정한 금액을 우선 배당받고 나머지 금액으로 보통주에 배당했다.

 

그런데 이 결과 전체 지분에서 7%에 불과한 SK와 화천대유가 약 4천여역원을 배당받는 일이 발생한다.

 

이는 뒤집어 말하면 그만큼 과도하게 높은 분양가로 공급되었다는 것이고, 민간개발의 폐해라고도 할 수 있는 것이다.

 

 

더구나 사람들이 뒤져보니 SK의 배당액 중 상당액도 화천대유 투자자들이 우회투자를 통해 배당받는 구조여서 극소수의 관계자들이 대부분의 개발이익을 독차지한 것으로 드러나 지금처럼 세상이 시끄러워진 것이다.

 

 

 

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사업 공모에 참여한 기업은 3개였다. 하나은행 컨소시엄, 산업은행 컨소시엄, 그리고 메리츠증권 컨소시엄이 그것이다.

 

이때 하나은행은 민-관 공동개발을 통해 사업수익을 극대화(약 24%)하여 성남시에 5천억원에 달하는 확정이익을 보장하겠다는 공약으로 당선되었다. 이때 산업은행측은 약 18%를, 메리츠증권측은 약 15%의 이익을 예상했다고 한다.

 

 

 

하나은행측의 전략을 다시 살펴보면, 본래 대형 부동산 개발사업의 리스크라 하면 ① 토지매입 ② 인허가 ③ 분양 등의 리스크를 꼽는데, 성남시가 사업에 참여함으로써 토지의 강제수용과 인허가 리스크를 없애겠다는 것이다.

 

 

 

틀린 얘기는 아니지만, 약 5천억원이라는 확정이익에만 매몰되어 통상적인 SPC 계약에 반드시 포함되는 초과이익과 손실보상에 대한 내용이 매우 부실하게 이루어졌다. 

 

또, 이 5천억원이라는 것도 실재 돈으로 배당받는 것이 아니라 신흥동 공원개발자금을 포함한 것이라 진짜 시가 돈을 벌었는가에 대한 논란이 있는 것이다.

 

하지만, 이재명시장이 제안한 부분을 정확하게 짚어서 성남시의 선택을 받은, 하나은행 컨소시엄의 훌륭한 전략이었다고 볼 수도 있다.

 

 

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현재 가장 큰 논란은 화천대유의 김만배 대표와 남욱변호사 등의 배임 혐의다.

 

그리고 초기 이슈가 터지지 가장 큰 목소리를 냈던 인물이기도 한 국민의힘 곽상도의원은 본인의 아들을 취업시키고 그 아들이 불과 몇년 일하고 퇴직하며 무려 50억원을 퇴직금으로 수령한 사실이 알려져 결국 국회의원 사퇴를 선언하기에 이르렀다.

 

원래 "BBK는 누구껍니까!"를 빗댄 "화천대유는 누구껍니까!" 를 구호로 내걸었던 국민의힘에 힘이 쭉 빠지는 상황인데, 성남개발공사 사장이었던 유동규씨가 구속되자 최근엔 이재명 사퇴를 외치며 총공세 중이다.

 

 

만약 유동규씨가 촉매제가 되어 불법 자금 공여, 즉 뇌물 게이트로 번지게 된다면 진짜 공이 어디로 튈 지 현재로선 짐작도 할 수 없다.